Obtenir un NIE en Espagne : L’étape indispensable pour acheter un bien immobilier

Vous envisagez d’acheter une maison, un appartement ou un terrain en Espagne ? Avant même de signer une promesse d’achat, une démarche essentielle s’impose : l’obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero), autrement dit le numéro d’identification des étrangers. Ce document est obligatoire pour toute transaction immobilière et de nombreuses autres formalités administratives en Espagne. Voici tout ce que vous devez savoir sur le NIE, comment l’obtenir, les délais, les documents à fournir, et quelques conseils utiles.

Qu’est-ce que le NIE exactement ?

Le NIE est un numéro personnel, unique et permanent attribué à tout ressortissant étranger qui doit réaliser une opération légale, économique ou administrative en Espagne.

C’est l’équivalent du numéro fiscal ou d’identification utilisé dans d’autres pays. Sans lui, vous ne pouvez pas :

• Acheter un bien immobilier

• Ouvrir un compte bancaire

• Signer un contrat de fourniture (eau, électricité…)

• Contracter une hypothèque

• Déclarer vos impôts en Espagne

Il ne s’agit ni d’un visa, ni d’un permis de résidence, mais simplement d’un numéro fiscal administratif pour vous identifier auprès des autorités espagnoles.

Pourquoi le NIE est-il obligatoire pour acheter un bien immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, le notaire ne peut officialiser la vente que si l’acheteur dispose d’un NIE. Il est aussi exigé :

• Par le registre foncier, lors de l’enregistrement du bien à votre nom.

• Par la banque, si vous ouvrez un compte ou demandez un prêt hypothécaire.

• Par les fournisseurs d’énergie, pour établir les contrats d’eau, d’électricité ou d’internet.

Sans NIE, il est tout simplement impossible de finaliser l’acquisition d’un bien en Espagne, même si vous en avez les fonds.

Quels documents faut-il pour obtenir un NIE ?

Les documents varient légèrement selon votre situation, mais voici la liste générale des pièces à fournir :

1. Le formulaire EX-15 dûment rempli (demande de NIE).

2. Un justificatif de votre projet en Espagne, par exemple :

   • Une réservation immobilière

   • Une promesse d’achat

   • Une lettre de votre avocat ou notaire indiquant votre intention d’acheter

3. Une pièce d’identité valide (passeport ou carte nationale d’identité).

4. Une copie de cette pièce d’identité.

5. Le formulaire Modelo 790 – code 012 prouvant le paiement de la taxe administrative (environ 10 à 15 €).

💡 Le formulaire EX-15 et le Modelo 790 peuvent être remplis en ligne ou à la main.

Délais pour l’obtention du NIE

Les délais varient selon la méthode choisie et la charge de travail de l’administration :

Astuce : Pour gagner du temps, de nombreux acheteurs confient la procédure à un avocat local ou à leur agent immobilier, via une procuration (poder notarial). Cela permet de faire avancer le dossier à distance, sans venir vous-même en Espagne.

Où faire la demande de NIE ?

1. En Espagne :

• Auprès du Commissariat de Police (Oficina de Extranjería) de la province où se situe le bien.

• Vous devrez prendre rendez-vous en ligne (cita previa), ce qui peut parfois être long selon les régions.

2. Depuis votre pays d’origine :

• Auprès du consulat d’Espagne compétent dans votre région.

• Les démarches varient selon les consulats, et les délais sont souvent plus longs qu’en Espagne.

Faire une procuration : déléguer la demande de NIE

Vous ne pouvez pas vous déplacer ? Il est possible de mandater un représentant (avocat, agent immobilier) pour faire la demande de NIE en votre nom. Il vous suffit de :

• Signer une procuration officielle (généralement établie chez un notaire).

• Fournir les copies des documents requis.

Ce système est très courant pour les acheteurs étrangers, notamment dans le cas de ventes rapides ou à distance.

En résumé : ce qu’il faut retenir

• Le NIE est indispensable pour acheter un bien immobilier en Espagne.

• Il s’agit d’un numéro d’identification fiscal, pas d’un permis de séjour.

• Il peut être obtenu en Espagne, dans un consulat, ou via une procuration.

• Le délai peut aller de quelques jours à plusieurs semaines.

• Anticipez la démarche dès que vous décidez d’investir en Espagne.

Questions

Peut-on acheter un bien sans NIE ?

Non, le notaire refusera de signer l’acte d’achat sans un NIE en règle.

Est-ce que le NIE expire ?

Le NIE attribué à des fins fiscales est permanent, il ne nécessite pas de renouvellement.

Est-ce que tous les membres d’un couple doivent obtenir un NIE ?

Oui, si les deux noms figurent sur l’acte de propriété, chacun doit avoir un NIE.